FORMAS DE INGRESO A LA COCHERA DE UN EDIFICIO

FORMAS DE INGRESO A LA COCHERA DE UN EDIFICIO

Una caracterizada administradora nos consulta sobre lo siguiente: ¿A través de qué parte del edificio deben ingresar los propietarios de cocheras que no tienen departamentos de vivienda familiar ni locales en el mismo? Se trata de un edificio recientemente terminado y, por lo tanto, no tiene dictado el reglamento de propiedad horizontal. Cuenta con cocheras en los dos subsuelos, cuyo acceso es factible por un portón de ingreso y egreso vehicular y senda peatonal puesta al margen de la rampa.

El edificio es de seis niveles: dos en subsuelo; planta baja y tres superiores. Como queda dicho, el subsuelo está reservado a cocheras; en la planta baja se construyeron cinco locales comerciales y en los niveles superiores, primero, segundo y tercero, existen cinco departamentos por piso, en total veinte unidades funcionales y treinta cocheras desarrolladas en los dos subsuelos.

POR RAZONES DE SEGURIDAD

Las cocheras han excedido las necesidades de los habitantes del edificio, de modo que la desarrollista decidió vender algunas a interesados que viven o trabajan en proximidad al edificio por lo que no pudo considerar tales cocheras como unidades complementarias de los departamentos o locales, sino como unidades funcionales independientes susceptibles de ser enajenadas a terceros.

Algunos propietarios de esas cocheras, que no tienen departamentos o locales en el edificio, pretenden ingresar, principalmente por razones de comodidad, no por el portón de ingreso a dichas cocheras sino por la puerta principal, para lo cual piden a la Administración ser autorizados y, consecuentemente, ser provistos de las tarjetas de acceso.

Esto motivó la resistencia de algunos de los titulares de las unidades en el edificio, argumentando razones de seguridad. Por lo contrario, los solicitantes fundamentan su pedido sosteniendo que tienen los mismos derechos que cualquier consorcista al ser titulares dominiales de una cochera.

El Art. 1º de la derogada Ley 13.512 y el primer párrafo del Art. 2.039 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, definen los elementos que deben contar las unidades funcionales para ser consideradas partes en el derecho de propiedad horizontal. Uno de ellos es la independencia que deben gozar las unidades que integran el sistema, entendido esto por el que se basten a sí mismas y que para cumplir con su destino no necesites del auxilio de otra unidad. Por ejemplo: para salir a la vía pública, el dueño de una cochera no debe tener que pasar por el interior de otra cochera u otra unidad funcional.

INDEPENDENCIA FUNCIONAL

En el edificio que nos ocupa, se logra el requisito de la independencia funcional tanto ingresado por la puerta principal como por el portón de acceso y egreso a la zona de cocheras.

Ahora bien; no habiéndose celebrado el Reglamento de Propiedad Horizontal, es menester que la solución que venimos a enunciar esté expresamente contemplada en su texto.

Estimamos que la solución pasa por lo siguiente: el propietario de sólo cocheras carece de derecho para ingresar cotidianamente por la puerta principal del edificio para retirar su vehículo por cuanto ese espacio común no está destinado para ello, sino para acceder a las unidades del edificio (departamentos de vivienda).

Para mayor ilustración, en el caso de los locales de planta baja, tampoco sus dueños tienen derecho de acceso cotidiano por la puerta principal, sino por sus propios locales que tienen puertas independientes que dan a la calle.

Por la misma razón, en este último caso, el Reglamento debe prever -salvo expresa convención en contrario que figure en los respectivos boletos de compraventa- alguna dispensa de pago en los servicios de limpieza y de vigilancia respecto de los locales por no tener acceso por la puerta principal del edificio, lo que les impide usar los servicios que se prestan puertas adentro del edificio.

Las cocheras sí reciben los servicios centrales de limpieza y seguridad, pero su incidencia será menor si el parámetro para determinar las expensas fuera su superficie cubierta.

LO EVENTUAL Y LO COTIDIANO

Pero en uno y otro caso –locales y cocheras- es impropio el acceso por la puerta principal, ya que el Reglamento dirá que la unidad cochera tiene acceso directo (“independencia”) por una calle y una numeración -la del portón de acceso- que no es el mismo que la puerta principal.

Se violentaría el uso natural de la cochera al admitir el ingreso cotidiano de los dueños por esa puerta a la que sí tienen acceso los propietarios de los departamentos, como tales, aunque tengan además cochera, porque este último destino es accesorio del principal (vivienda).

Los dueños de sólo cocheras y sólo locales tienen también el derecho de uso de la puerta principal, pero sólo excepcionalmente. Por ejemplo, para revisar el inmueble del cual son condueños como los demás, o para asistir a una asamblea de consorcio o para acceder a la terraza con cualquier motivo lícito, etc. Tienen derecho a ingresar eventualmente, pero no tienen el de ingresar cotidianamente, en síntesis.

(Dr. Mario Francisco Robledo – Abogado especialista en Derecho de Propiedad Horizontal – Fundador y presidente honorario de la Caph).